景区、酒店、度假村、文化是构成中坤度假地产开发体系的四个板块
嫁接文化的市场试水反响不错据统计,十一国庆黄金周期间,孔城老街接待超过十万的客流,而不少非遗参展商和艺术家都开始有意向长期留在孔城老街公益组织“乐创益”相关负责人向中国商报坦言,非遗艺人和组织在展示技艺传承文化的同时,实质上也是在寻找自身市场机制的出路中坤让这些民间非遗艺人首次有了做生意的感觉,在取得了不错的市场收益的同时,得以真实看到自身产品与市场的差距,从而进行改进以能真正以市场形式存在而诸如乐创益这种机构和其组织起得非遗艺人和民族手工艺传承人恰恰有可能是未来孔城老街要引进的商业形态
但黄金周的高人气却仍是冲着旅桐城市教育游观光而来,并仍是以桐城及安徽本地居民为主要激活孔城老街的商业价值,中坤团队们要挑战的不仅是如何用现代的商业形式重续已断层的千年古镇的繁华,更关键在于如何将中坤擅长的文化理念与孔城本地风土人情的挖掘和保留作完美嫁接
但胡明显然不想继续这种“最保险”的套路
这由此成为中坤开发度假地产的商业准则:利用古建筑的魅力、原住民生活的神秘,构建旅游观光景区,吸引来人气,最终让这些游客落脚在围绕景区而建的各类旅游度假项目中休闲消费,景区当地住民和当地政府与中坤集团共同分享的景区门票收益
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放弃单纯的门票收入模式
这其实是中坤集团开发度假地产的第二代产品模式——消费型度假地产放弃门票收入分成模式的孔城老街,不过是第二代度假地产模式的标志性产品
但创新的挑战从来不容回避放弃门票收入分成的模式复制,类似孔城老街项目的商业价值如何能激活?
中坤的团队们还是选择了做“文化”的文章十一期间,中坤集团花大价钱将贵州、四川、福建、湖南、云南等地的数十位国家级非遗传承艺人和艺术家请到了孔城老街,进行了一场以“风情、风味、风安徽省桐城市俗”为主要特色的非物质文化遗产展示当四川油纸伞、湖南苗族蜡染、贵州控拜银饰、剪纸、天津卫风筝、杨柳青年画、湖南土家族织锦、鱼皮画、羌绣、藏画、等数百种手工制作的非遗绝活首次大规模展示在安徽本地居民前,以及若干先锋艺术的展出和中坤下属艺术团的歌舞文艺演出在千年古镇上演,一场穿越历史时空的对撞由此产生
到2010年春节前,桐城市政府委托孔城镇人民政府与老街居民签订动迁协议,对孔城老街从二甲到八甲的老街房屋完成整体性收购和动迁,然后政府将此出售给中坤集团由此,有了地方政府的支持,中坤的开发很大程度减少了来自原住民土地扭转及动迁补贴等方方面面的麻烦
谨慎在于每一个老街旧城的保护性开发都是一道新的课题胡明安徽省桐城市教育局介绍,同宏村的开发一样,孔城老街的开发同样力求整体性最大程度保护保持古村落格局及空间形态,沿街的所有商铺都进行了最大程度的修缮保留,建筑风格基本保留了清末民初徽派皖系建筑向江北延伸的特征尽管很多商铺遭到严重破坏,中坤还是通过“偷梁换柱”的修缮技艺尽力做到修旧如初让胡明印象深刻的是,孔城老街大部分古建筑属于连体建筑,为“修旧如初,整旧如旧”,中坤专门请到古建筑修复师采用古建筑修复技艺进行专业修缮
2008年,中坤与桐城市政府签约后,中坤的团队开始对孔城老街项目进行规划和设计胡明因此被中坤集团总部派驻负责孔城老街项目,从当年5月28日开始,中坤团队对孔城老街的开发展开了耗时西安市人民政府达一年多的前期准备,包括入户调查、规划改造方案、修复建设方案及收购方案的制定
嫁接文化艺术概念
“让孔城百姓继续生活在与社会脱节的18世纪,供游客参观,是在商言商的一种商业模式,但应该不是惟一的一种”胡明称,其个人更愿意先让孔城老百姓住上舒服的楼房大院,远离年年水灾淹城的困顿动迁其实更是双赢中坤未对原住民生活方式进行保留亦有自身存在的商业逻辑:中坤能更好地实现对后期项目的持有运营,原住民动迁后中坤再进行整体性的收购开发,中坤对于后期项目就能拥有产权,这样亦能避开此后由于门票收入大幅跃升带来的利益再分配矛盾
胡明表示,孔城老街项目主要面对的顾客群将由三块市场构成,首先是桐城及安徽本地的桐城市第八中学贴吧皖中市场,针对当地人的休闲消费,十一期间的非遗物质文化试水显然是冲此而来,并小有斩获,不少非遗物质机构及艺人、艺术家对原汁原味的孔城老街文化兴趣盎然,黄金周期间就开始了与中坤招商团队的洽谈老街的另一部分市场是希望辐射江苏南京、湖北武汉等桐城周边500公里范围内的高端休闲度假市场而事实上,在十一黄金周期间,中国商报记者已在孔城老街的入口处目睹到不少“苏”、“鄂”字头车牌的车至于孔城镇当地政府希冀的成为整个国内乃至世界游客云集的度假市场,胡明认为那只是前两者的市场被认可后的自然的外延市场
“旅游度假地产依托的是惟一的、稀缺的资源,每个项目的情况不同,特点不安徽省桐城市卫生局同,不可能将宏村的成功经验简单复制到各地”胡明告诉中国商报记者,对于孔城老街项目,中坤不寄望已屡试不爽的“门票经济”以及与当地政府、居民“门票分成”的商业模式,而是实现整体经营权的收购,转做有文化内涵有消费价值的休闲度假街区
此前,安徽黄山宏村项目、湖南岳阳的张谷英村等古村落度假地产的开发,中坤在对古建筑进行保留的同时,都对原住民的生活方式进行了最大程度的保留
尽管中坤花尽心思将孔城老街有着上千年的古镇古街格局旧貌、建筑形态都予以了最大程度的保留完整,但相对宏村得以借助非遗、电影拍摄等因素“一飞冲天”的捆绑营销借力,刚完成修缮的安徽省桐城市青草镇孔城老街似乎找不到更多可做文章的支撬点尽管孔城文化厚重,但在旅游上,连同孔城老街所处的桐城市都处于旅游薄弱的皖南板块,稍微有点名气的桐城文庙、六尺巷等景点都人气寡淡,桐城因此落得个“有史有讲、无景可看”的尴尬这其实也是胡明将孔城老街与黄山宏村项目的观光型旅游地产开发产品形成错位的原因所在,孔城老街并不拥有宏村项目可借鉴黄山板块旅游人气的优势但即使是休闲度假型地产,似乎还是需要更多的营销点才能将人流引来孔城老街需要更多的借力目前,在中坤已开发的旅游度假地产项目中,门票收入是最重要的一部分收入孔城老街不主要依靠景区门票收入,意味着中坤必须在其他板块上有更大的营收予以填补胡明将孔桐城市第八中学贴吧城老街的“牌”打在了“古村落休闲度假”的概念上
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